Taxes & Costs
Türkiye'de Gayrimenkul Alımının Gerçek Maliyeti: Kalem Kalem Tüm Masraflar
Kısa Cevap
Türkiye'de toplam işlem maliyeti satış bedelinin yüzde 8-10'udur. En büyük kalemler yüzde 4 tapu harcı, yüzde 2 + KDV emlak komisyonu ve 1.000-2.500 USD avukatlık ücretidir. Tipik bir dairenin emlak vergisi, sigorta ve aidat dahil yıllık sahiplik gideri 1.500-4.000 USD arasındadır.
Her piyasada danışmanın söylediği rakam ile hesabınızdan çıkan rakam farklıdır. Türkiye'de bu makas Fransa veya İspanya'dan dardır ama vardır; bu rehber onu satır satır kapatır. Rakamlar 2026, kapanan işlemlerimizden.
Tek Seferlik Alım Masrafları
| Kalem | Tutar | Not |
|---|---|---|
| Tapu harcı | Beyan bedelinin yüzde 4'ü | Kanunen taraf başına yüzde 2; kimin ödeyeceğini imzadan önce pazarlık edin |
| Emlak komisyonu | Yüzde 2 + yüzde 20 KDV | Ülke standardı alıcı tarafı; satıcı da aynı oranı öder |
| Avukatlık | 1.000-2.500 USD | Bağımsız avukat, incelemeden tapu devrine |
| Zorunlu ekspertiz | 150-300 USD | Her yabancı alımında şart |
| Noter ve yeminli tercüme | 300-600 USD | Vekaletname, sözleşme çevirisi, tapuda tercüman |
| Tapu döner sermaye vb. | 150-250 USD | İşlem harçları |
| Döviz bozdurma (DAB) | Binde 1-5 makas | Zorunlu belgelemenin gerçek bir maliyeti var; bankaları kıyaslayın |
| DASK | Yılda 50-150 USD | Abonelik öncesi zorunlu |
| Abonelik devirleri | 150-400 USD | Elektrik, su devir ve depozitoları |
250.000 USD'lik bir dairede toplam işlem maliyeti kabaca 21.000-25.000 USD'dir; ağırlık harç ve komisyondadır.
İki duruma bağlı kalem hesabı ciddi değiştirebilir:
- •KDV. Sıfır konutlarda tip ve büyüklüğe göre yüzde 1-20; genelde müteahhit fiyatına gömülüdür. Yerleşik olmayan yabancılar dövizle ödemede tam KDV istisnasına hak kazanabilir; ayrıntı vergi rehberinde.
- •Mobilya paketleri. Sahil ikinci elinde eşya genelde bedelsizdir; müteahhit paketleri ise 5.000-25.000 USD. Pazarlık edin, marj yumuşaktır.
Yıllık Sahiplik Giderleri
Yönetimli sitede 2+1 bir daire için:
| Kalem | Yıllık |
|---|---|
| Emlak vergisi | 200-600 USD |
| DASK + isteğe bağlı konut sigortası | 150-400 USD |
| Aidat | Olanaklara göre 600-2.400 USD |
| Boş ay sabit faturalar | 200-400 USD |
Alıcıların hafife aldığı satır aidattır. İstanbul'da havuzlu, spor salonlu, güvenlikli bir rezidans veya Antalya'da tatil sitesi ayda 100-200 USD isteyebilirken sade bir apartman 20-40 USD alır. İmzadan önce güncel aidatı ve site bütçesini isteyin; net kira getirinizi doğrudan bu kalem yer.
Ödememeniz Gerekenler
- •İnceleme başarısız olduğunda iade edilmeyen veya 10.000 USD üzeri "rezervasyon ücretleri". Kapora, tapu kontrolü geçmezse iade edilmelidir.
- •Yüzde 2 + KDV üzeri alıcı komisyonu veya danışmanın satıcıdan da marj aldığı "net fiyat" düzenekleri. Danışmanınıza nasıl kazandığını doğrudan sorun.
- •Müteahhitlerin standart tapu evrakı için istediği 1.000 USD ve üzeri "tapu takip ücretleri"; bu iş zaten avukatınızın kapsamındadır.
Pratik Bütçe Formülü
Hızlı hesap için: toplam edinim maliyeti = fiyat × 1,09; üzerine site tipine göre yıllık 1.500-4.000 USD taşıma gideri. Bunu piyasa sayfalarımızdaki ilçe kiralarıyla çarpıştırın; daha tek bir danışmanı, bizimkiler dahil, aramadan elinizde dürüst bir net getiri olur.
Sık Sorulan Sorular
Türkiye'de kapanış masrafları toplam ne kadar?
Satış bedelinin yüzde 8-10'unu ayırın. Bileşenler: yüzde 4 tapu harcı, yüzde 2 + KDV komisyon, 1.000-2.500 USD avukatlık, yaklaşık 300 USD ekspertiz ve birkaç yüz dolarlık noter, tapu ve abonelik kalemleri.
Komisyonu alıcı mı satıcı mı öder?
İkisi de. Standart yapı her taraftan yüzde 2 + KDV'dir. Danışmanınızın nasıl ücretlendirildiğini ve ilan fiyatının satıcının gerçek fiyatı olduğunu yazılı teyit edin.
Aidat nedir, ne kadardır?
Aidat; güvenlik, havuz, spor salonu, bahçe ve ortak bakımı karşılayan aylık site yönetim bedelidir. Sade binalarda ayda 20-40 USD, tam donanımlı rezidans ve tatil sitelerinde 100-200 USD ve üzeri. Net kira getirisini en çok etkileyen sahiplik gideridir; almadan doğrulayın.
Türkiye'de fiyatlar pazarlığa açık mı?
İkinci elde kapanışlar rutin olarak istenenin yüzde 5-10 altındadır; arz fazlası olan alt piyasalarda daha fazla. Müteahhit liste fiyatı daha az oynar ama vade, mobilya paketi ve KDV muamelesi pazarlığa açıktır ve çoğu zaman etiket indiriminden değerlidir.
Yazar Hakkında
Hoshna Realty Research Team
Market Research and Data · Licensed brokerage team, TAPU registered transactions since 2010 · 15+ yıl
The Hoshna Realty research team tracks pricing, transaction volume, and regulation across every major Turkish market. Every figure we publish comes from closed transactions we handled or from official TÜİK and Tapu ve Kadastro records, and every guide is reviewed by a licensed agent before it goes live.