Taxes & Costs
Türkiye'de Gayrimenkul Vergileri: Alırken, Tutarken, Kiralarken ve Satarken
Kısa Cevap
Türk gayrimenkul vergileri Avrupa standartlarına göre düşüktür. Alıcı yüzde 4 tapu harcı öder. Yıllık emlak vergisi, tür ve konuma göre kayıtlı değerin binde 1 ila 6'sıdır. Kira geliri indirimler sonrası yüzde 15-40 artan oranlı tarifeyle vergilenir; değer artış kazancı beş yıllık mülkiyetten sonra tamamen istisnadır.
Vergiler, Türk gayrimenkulünün neredeyse tüm kıyas piyasalarını sessizce geride bıraktığı alandır. Servet vergisi yok, İspanya'daki gibi yerleşik olmayan ek vergisi yok, İngiltere'deki gibi kademeli damga vergisi yok ve tüm kazancınızı vergisiz yapabilecek bir beş yıl kuralı var. İşte aşama aşama tam harita.
Alırken
- •Tapu harcı: beyan edilen bedelin yüzde 4'ü. Kanunen alıcı ve satıcı arasında yüzde 2-2 paylaşılır; pratikte pazarlık belirler. Devir günü ödenir.
- •Yeni konutta KDV: net 150 m² altı konutlarda sınıfına göre yüzde 1 veya 10; büyük daireler ve ticari birimlerde yüzde 20. Müteahhit liste fiyatları genelde KDV dahildir, yazılı teyit edin.
- •Yabancıya KDV istisnası: Türkiye'de yerleşik olmayan yabancıların müteahhitten dövizle aldığı ilk el konutlar, bir yıl satılmama koşuluyla KDV'den istisna olabilir. Yüzde 20 KDV'li bir dairede fark devasadır; uygunluğunuzu pazarlığın parçası yapın.
- •Sabit kalemler için alım maliyetleri rehberine bakın.
Tutarken
Yıllık emlak vergisi, genelde piyasa değerinin epey altında kalan belediye rayiç değeri üzerinden alınır:
| Tür | Normal belediye | Büyükşehir |
|---|---|---|
| Konut | binde 1 | binde 2 |
| İşyeri | binde 2 | binde 4 |
| Arsa | binde 3 | binde 6 |
İstanbul, Antalya, İzmir büyükşehirdir; oradaki bir konut binde 2 öder. Pratikte piyasa değeri 250.000 USD olan bir dairenin yıllık faturası çoğu zaman birkaç yüz dolardır. Mayıs ve Kasım'da iki taksitle, dakikalar içinde online ödenir.
İki küçük kalem daha: zorunlu DASK (yılda 50-150 USD) ve yalnızca yaklaşık 15 milyon TL üzeri rayiç değerli konutlara dokunan değerli konut vergisi.
Kiraya Verirken
Kira geliri, nerede yaşarsanız yaşayın Türkiye'de yüzde 15'ten 40'a artan oranlı tarifeyle vergilenir. En üst dilimden ürkmeden önce indirimleri anlayın:
- •Konut kirasında her yıl güncellenen bir istisna tutarı düşülür.
- •Sonra götürü gider (belgesiz, brütün yüzde 15'i) ile gerçek gider (sigorta, bakım, yıllık yüzde 2 amortisman, faiz) yöntemlerinden birini seçersiniz. Amortisman tek başına ilk yıllarda gelirin büyük kısmını koruyabilir.
2026 dilimlerinde örnek: yıllık 12.000 USD kira gelirinde götürü giderle tipik tek daireli malikin efektif vergisi brütün yüzde 15-20'sine oturur. Kısa dönem kiralama ise ticari kazanç sayılır ve zorunlu izin belgesi gerektirir; Airbnb hesabınıza bunu katın.
Ülkenizin çifte vergilendirme anlaşmasını kontrol edin: Türkiye'nin 85'ten fazla ülkeyle anlaşması var; Türkiye'de ödenen vergi genelde ülkenizdeki yükümlülükten mahsup edilir.
Satarken
Değer artış kazancı, endekslenmiş alış bedeli ile satış bedeli farkı üzerinden aynı yüzde 15-40 tarifesiyle vergilenir. İki kural işin ağırlığını taşır:
- 1.Beş yıl istisnası. Tam beş yıl mülkiyetten sonra satışta gerçek kişiler için kazancın tamamı istisnadır. Sıfır.
- 2.Enflasyon endekslemesi. Beş yıldan önce satışta alış maliyeti önce ÜFE ile endekslenir; Türkiye'nin enflasyon ortamında bu, nominal TL kazancının büyük kısmını eritir.
Vatandaşlık programının üç yıllık tutma şartıyla etkileşimi not edin: iki yıl daha bekleyen vatandaşlık yatırımcısı vergisiz çıkar.
Miras
Türk taşınmazı, çoğu Avrupa rejimine göre düşük, yüzde 1-10 artan oranlı veraset vergisiyle geçer. Eş ve çocuklar anlamlı istisnalardan yararlanır. Türkiye'deki varlıklarınızı kapsayan birkaç yüz dolarlık bir Türk vasiyeti, mirasçılarınıza aylar kazandırır.
Sık Sorulan Sorular
Türkiye'de yıllık emlak vergisi ne kadar?
Konutlarda normal belediyelerde rayiç değerin binde 1'i, İstanbul ve Antalya gibi büyükşehirlerde binde 2'si. Rayiç değerler piyasanın altında kaldığı için 250.000 USD'lik bir daire çoğunlukla yılda yalnızca birkaç yüz dolar öder.
Satışta değer artış kazancı vergisi ödenir mi?
Yalnızca alımdan sonraki beş yıl içinde satarsanız. Tam beş yıllık mülkiyetten sonra gerçek kişilerde kazanç tamamen istisnadır. Beş yıl içinde ise alış bedeli önce enflasyonla endekslenir, kalan kazanç yüzde 15-40 tarifesine girer.
Yabancıya KDV istisnası nedir?
Türkiye'de yerleşik olmayan yabancıların müteahhitten dövizle aldığı sıfır konutlar, en az bir yıl elde tutulmak koşuluyla KDV'den istisna olabilir. Yüzde 20 KDV taşıyan büyük dairelerde tasarruf ciddidir; istisna dairenin ilk edinimi için geçerlidir.
Yurt dışında yaşıyorum; Türkiye'deki kira gelirim vergilenir mi?
Evet, Türkiye kira gelirini ikametinizden bağımsız olarak kaynağında vergiler: istisna ve giderler sonrası yüzde 15-40. Anlaşmalı ülkelerin çoğu Türkiye'de ödenen vergiyi mahsup eder. Götürü yüzde 15 gider veya gerçek amortismanla tipik ev sahibinin efektif oranı manşet dilimlerin çok altında kalır.
Yazar Hakkında
Hoshna Realty Research Team
Market Research and Data · Licensed brokerage team, TAPU registered transactions since 2010 · 15+ yıl
The Hoshna Realty research team tracks pricing, transaction volume, and regulation across every major Turkish market. Every figure we publish comes from closed transactions we handled or from official TÜİK and Tapu ve Kadastro records, and every guide is reviewed by a licensed agent before it goes live.